Le viager permet de vendre son bien immobilier et obtenir en retour une rente à vie de l’acheteur.
Comment ça marche ?
L’acheteur vous verse une somme comptant appelée « bouquet », et il s’acquitte du reste de sa dette par des échéances jusqu’au décès du vendeur. Pendant cette période vous pouvez occuper votre logement.
Si vous êtes en couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du conjoint survivant.
Comment est déterminé le montant du bouquet ?
Le montant du viager bouquet est librement fixé entre acheteur et vendeur et varie de 0 à 50% de la valeur du bien. Cependant, en moyenne, il est fixé à 30% du prix total du bien immobilier.
Comment sont calculées les échéances ?
Un acte notarié fixe le montant des échéances de la première année en fonction :
– de la valeur du bien
– du fait que le logement soit libre ou occupé
– du montant du bouquet
– de l’âge du ou des vendeurs
Chaque année, la rente est révisée, le plus souvent en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. La rente viagère perçue sera pour partie imposable sur le revenu, en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature de la vente.
Et si l’acheteur ne paye pas la rente ?
En cas de non-paiement de la rente, vous pouvez récupérer votre bien grâce au « privilège vendeur », sorte d’hypothèque prise par le notaire.
Une clause dite « résolutoire » est insérée dans le contrat de vente et le vendeur peut faire appel à un huissier. Si, à l’expiration du délai imparti (en général un mois), le débiteur ne s’est toujours pas acquitté de sa dette, un procès-verbal de carence sera dressé.
Il est également possible aux parties de déroger à l’obligation de mise en demeure et de décider que la résolution sera acquise automatiquement par le seul fait de la survenance d’un terme impayé. Cela doit être expressément stipulé dans le contrat.
L’intérêt essentiel de cette clause est de prévoir la résiliation automatique du contrat et la résolution de la vente dans les conditions précisées, sans que le juge ait à les prononcer.
Que se passe-t-il si la résolution de la vente intervient ?
Le vendeur recouvre la propriété de son immeuble dont l’acquéreur se trouve dépossédé.
Les échéances payées jusqu’alors peuvent être déclarées acquises au crédit-rentier à titre de réparation. Cette clause résolutoire peut être insérée dans l’acte de vente.
Mais il s’agit alors d’une clause pénale dont les juges peuvent réduire les effets si elle apparaît disproportionnée par rapport au préjudice subi.
Le viager, un jeu de hasard ?
Dans une certaine mesure, oui. Le viager peut avantager soit le vendeur, soit l’acheteur.
Prenons deux cas extrêmes. Le vendeur décède dans la semaine qui suit l’acte de vente : l’acheteur acquiert un bien à très peu de frais. A l’inverse, dans un cas comme celui de notre feue Jeanne Calment, l’acheteur est décédé avant la vendeuse : il a versé le bouquet ainsi que plusieurs échéances puis est décédé avant même de pouvoir jouir du logement de Mme Calment.
Cet état de fait constitue un risque appelé juridiquement « aléa ».
Dans certains cas, comme si par exemple le vendeur est malade au jour de la vente et décède rapidement de cette maladie, le juge peut considérer que l’« aléa » n’existe pas et annuler la vente.
Que se passe-t-il en cas d’annulation de la vente ?
En cas d’annulation de la vente, le bien revient aux héritiers
